本文要点
- Budget Night 关键时点：2026 年 5 月 12 日晚上 7:30pm AEST 前已持有或已签约的投资房按旧规则 grandfathered。
- 2027 年 7 月 1 日起，established residential property 的 rental loss 不能再抵 salary and wages，只能抵租金或房产 capital gains，超额部分可结转。
- 符合条件的 new builds 不受影响，仍可继续 negative gear 抵其他收入。
- 2027 年 7 月 1 日起，50% CGT 折扣改为 cost base indexation（按 CPI 调整成本）。
- 同时引入 30% minimum tax on net capital gains，但领取 income support 的人豁免。
2026–27 澳洲联邦预算中，最受投资者关注的变化之一，是关于 negative gearing 和 capital gains tax（CGT）的改革。
这两项改革将从 2027 年 7 月 1 日起逐步影响未来投资安排，特别是住宅投资房、股票、信托和 partnership 持有的资产。
简单来说，政府希望减少投资者购买 existing residential property 的税务优势，同时鼓励资金流向真正增加住房供应的 new builds。
一、Negative gearing 改革：核心变化
从 2027 年 7 月 1 日开始，established residential properties 的亏损将只能用于抵扣：
- rental income，或
- residential properties 产生的 capital gains
如果当年仍有 excess losses，不能立即抵扣工资或其他普通收入，但可以 carry forward，用于抵扣未来年度的住宅物业收入。
这意味着，对于未来新买的旧住宅投资房，投资者将不能像现在一样把 rental loss 直接拿去抵 salary and wages。
二、Budget Night 的关键分界线
这次 negative gearing 改革最关键的日期，不只是 2027 年 7 月 1 日，还有 2026 年 5 月 12 日晚上 7:30pm AEST。
如果投资者在这个时间之前已经取得 property，或者已经签署购买合同但尚未 settlement，该 property 将被 grandfathered。
也就是说，这类物业可以继续按旧规则 negative gear，直到 disposal 为止。
简单理解：
- 2026 年 5 月 12 日 7:30pm AEST 前已持有或已签合同的投资房：继续旧规则
- 2026 年 5 月 12 日 7:30pm AEST 后买入的 established residential property：2027 年 7 月 1 日后受新规则影响
- 2027 年 7 月 1 日后买入的 established residential property：不能再用亏损抵工资等其他收入
三、New builds 仍可享受 negative gearing
符合条件的 eligible new builds 将不受这次 negative gearing 限制影响。
也就是说，如果投资者购买的是符合条件的新建住宅，仍然可以将 rental loss 用于抵扣其他 taxable income，包括 salary and wages。
这项安排体现了政府的政策方向：鼓励投资者把资金投入真正增加住房供应的新房，而不是继续推高 existing housing stock 的投资需求。
不过，并非所有”新装修”或”翻新房”都属于 eligible new build。通常需要是真正新增住房供应的项目，例如在空地上建造的新住宅，或拆除旧物业后建出更多住宅数量的项目。
四、哪些投资不受 negative gearing 新限制影响？
这次 negative gearing 改革主要针对 residential property investments。
以下类别不在主要限制范围内：
- commercial property
- shares
- properties held in superannuation funds
- properties held by widely held trusts
- 部分 build-to-rent developments
- 部分支持政府住房项目的 private investors
因此，商业地产和股票仍将继续按现有 negative gearing 相关规则处理。但需要注意，股票和商业地产虽然不受 residential negative gearing 限制，但可能会受到下文 CGT 改革影响。
五、CGT 改革：50% 折扣改为成本指数化
从 2027 年 7 月 1 日起，现有的 50% CGT discount 将被 cost base indexation 取代。
这项变化适用于个人、trusts 和 partnerships 持有超过 12 个月的资产。
目前，符合条件的资产持有超过 12 个月后，通常可以将 capital gain 打 5 折后计入 taxable income。
改革后，将改为根据通胀调整资产的 cost base，再计算资本利得。
简单理解：
- 以前：卖出价减成本，符合条件后 gain 打 5 折。
- 以后：先根据 CPI 调整成本，再用卖出价减去调整后的成本。
六、30% minimum tax on net capital gains
除了 cost base indexation，政府还将引入 30% minimum tax on net capital gains。
这意味着，对某些原本因为低 marginal tax rate 而只需缴纳较低资本利得税的纳税人，未来可能需要至少按 30% 的税率缴纳税款。
不过，领取 income support payment 的人，包括 Age Pension recipients，将豁免 minimum tax。
七、过渡安排如何保护现有投资？
CGT 改革的过渡安排很重要：
- 如果资产在 2027 年 7 月 1 日前出售，仍按现有规则处理。
- 如果资产在 2027 年 7 月 1 日前已经持有，但之后才出售，则 2027 年 7 月 1 日前产生的 gain 继续使用旧规则；2027 年 7 月 1 日后产生的 gain 按新规则处理。
- pre-CGT assets 也会受到新规则关注，但 2027 年 7 月 1 日前已经产生的 gain 仍然保持 CGT exempt。
八、新建住宅投资者的 CGT 选择权
对于 new residential properties，投资者在未来出售时可以选择：
- 使用 50% CGT discount；或
- 使用 cost base indexation 加 30% minimum tax
这为新建住宅投资者保留了更多灵活性，也进一步体现政府鼓励 new housing supply 的政策目标。
九、投资者应该如何准备？
如果你正在考虑买投资房、卖投资房、持有股票投资组合，或者通过 trust 持有资产，现在就需要开始重新评估未来税务影响。
你可能需要关注：
- 你的投资房是否在 Budget Night 前已持有或已签合同。
- 未来买入的是 new build 还是 established residential property。
- rental losses 未来是否还能抵工资收入。
- CGT 计算方式改变后，出售资产时税额是否可能增加。
- 持有资产是否需要在 2027 年 7 月 1 日前后重新估值。
- 是否需要提前做长期资产规划。
常见问题
问：我现在已经持有的投资房，2027 年 7 月 1 日后还能继续 negative gear 吗？
答：可以。只要你在 2026 年 5 月 12 日 7:30pm AEST 之前已经取得该 property（或已经签署购买合同），该物业按 grandfathering 规则继续适用旧的 negative gearing 安排，直到你出售为止。
问：什么算 eligible new build？翻新过的旧房算吗？
答：eligible new build 通常是真正新增住房供应的项目，例如在空地上建造的新住宅，或拆除旧物业后建出更多住宅数量的项目。单纯翻新或装修的旧房一般不属于 eligible new build。具体定义将以最终立法和监管指引为准。
问：30% minimum tax 是不是说所有资本利得都要交 30%？
答：不是。这是 minimum tax，意思是 net capital gains 最终适用的有效税率不低于 30%。如果你按现有规则计算后已经超过 30%，按现有规则交税即可。这项规则主要影响那些 marginal tax rate 较低的纳税人，让他们也至少交 30%。领取 income support 的人，包括 Age Pension recipients，豁免 minimum tax。
问：股票投资也受影响吗？
答：股票不受 residential negative gearing 改革影响，可以继续用 share-related deductions 抵其他收入。但股票在 2027 年 7 月 1 日后出售时，会受到 CGT 改革影响（50% 折扣改为 cost base indexation，并可能适用 30% minimum tax）。
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结语
这次 negative gearing 和 CGT 改革，是澳洲税制中非常重要的方向变化。
未来政策将更鼓励投资新建住宅，减少旧住宅投资房的税务优势，同时让资本利得税更接近真实经济增值。
对投资者来说，现在最重要的不是恐慌，而是提前规划。尤其是持有投资房、股票、trust assets 或计划未来买卖资产的人，都应该尽早与会计师确认影响。
免责声明：本文仅为一般性信息整理，并非个人税务建议。具体执行仍需以正式立法、ATO 指引及个人实际情况为准。
